Por Roberta Mauro Medina Maia* — A arrematação de bens imóveis em leilões pode ser uma boa oportunidade de investimento para os arrematantes. No entanto, há certos cuidados a serem observados, com o intuito de evitar dores de cabeça ou expectativas frustradas em relação ao tempo transcorrido entre a arrematação e a efetiva entrega das chaves do imóvel. Primeiramente, é essencial ler com atenção o edital divulgado a respeito do leilão, observando, sobretudo, o montante da dívida e sua composição.
É recomendável também analisar a origem da dívida que deu causa ao leilão. Tendem a ser mais simples os leilões que envolvem o inadimplemento de contratos de financiamento garantidos por meio de alienação fiduciária, pois nesse caso, a propriedade é retirada do patrimônio do devedor quando da celebração do pacto e transferida ao patrimônio do credor, com o objetivo de assegurar a quitação do financiamento. Portanto, o imóvel fica protegido de outras dívidas pelas quais o patrimônio do devedor possa responder. Além disso, como nesse caso os leilões são conduzidos extrajudicialmente, a Lei 9.514/1997 assegura que o procedimento seja conduzido de forma consideravelmente rápida, prevendo, inclusive, mecanismos de imissão do arrematante na posse do imóvel.
Quando, diversamente, o leilão ocorre como consequência de ações de cobrança conduzidas pelo Poder Judiciário, seja, por exemplo, em razão de débitos condominiais, fiscais ou trabalhistas, cuidados adicionais se impõem aos interessados. Novamente, é essencial a leitura atenta do edital, pois ali devem estar pormenorizadamente identificadas as dívidas pelas quais o produto obtido com a venda do imóvel deverá responder. Os tribunais tendem a não impor ao arrematante responsabilidade por débitos não mencionados no edital. No entanto, há detalhes de ordem processual que, uma vez inobservados, poderão acarretar nulidades, prejudicando o arrematante e fazendo com que ele possa perder tempo e dinheiro. Como exemplo, é possível citar a falta de intimação de coproprietários, quando o imóvel era havido em condomínio, irregularidades na publicação dos leilões e suas datas ou a falta de ciência do devedor (executado) sobre a penhora do imóvel.
*Advogada e professora doutora do Mestrado Profissional Direito Civil Contemporâneo da PUC-Rio
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