Por Cirlene Carvalho Silva* — No contexto de uma comunidade condominial, o comportamento antissocial de um condômino pode gerar diversas consequências. As medidas e penalidades contra esse condômino visam dissuadi-lo de práticas incompatíveis com o direito e as garantias constitucionais. Essas práticas podem ser vistas como abuso do direito de propriedade e da garantia constitucional da função social da propriedade.
A Constituição Federal de 1988 protege o direito de propriedade, mas impõe que esta atenda a sua função social, um princípio que ganhou relevância no ordenamento jurídico brasileiro. No caso de um condomínio, a utilização da propriedade deve promover a convivência harmônica, os bons costumes e o bem-estar de todos, limitando o direito de propriedade para que seu exercício não prejudique o bem coletivo.
Além disso, o Código Civil, no artigo 1.336, inciso IV, estabelece que os condôminos não devem usar seu imóvel de forma prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança ou aos bons costumes. O descumprimento dessas obrigações pode acarretar a aplicação de multas de até cinco vezes o valor das despesas condominiais, conforme o artigo 1.337, em casos de faltas graves e reiteradas. Em casos de convivência incompatível, a multa pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição condominial.
Quando as sanções pecuniárias não são eficazes, pode-se considerar a expulsão do condômino antissocial, medida excepcional reconhecida pela doutrina e jurisprudência. Tal medida é permitida quando há reiteradas condutas prejudiciais e as sanções aplicadas não se mostram suficientes. A decisão deve ser tomada em assembleia específica, com aprovação de dois terços dos condôminos, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa.
Conforme o Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, a expulsão do condômino antissocial é justificada quando a sanção pecuniária se mostra ineficaz, e deve ser decidida em assembleia com todas as garantias processuais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também autoriza a imposição de sanções istrativas para o condômino nocivo, inclusive a possibilidade de interdição temporária ou definitiva do uso da unidade imobiliária (REsp 1736593 / SP).
Importante frisar que a expulsão não priva o condômino do direito de propriedade, mas apenas do direito de residir no local. Ele pode alugar, vender ou ceder seu imóvel a terceiros, desde que respeitem a função social da propriedade.
Para que a expulsão seja legítima, é necessário comprovar: (I) comportamento nocivo reiterado que afete a convivência e cause prejuízo à saúde e segurança dos moradores; (II) aplicação prévia de todas as sanções pecuniárias previstas na legislação pátria e nas normas do condomínio; e (III) deliberação em assembleia com quórum qualificado, para interposição de ação judicial visando a expulsão do condômino, assegurando-lhe o direito ao contraditório e ampla defesa.
Assim, o direito de propriedade deve estar alinhado ao direito do condomínio de proteger a função social da propriedade, restabelecendo a paz e a harmonia na comunidade condominial, que não pode ser afetada pelo comportamento de um condômino antissocial.
*Advogada e sócia-proprietária do Carvalho & César Advogados Associados. Conselheira da OAB pela subseção de Taguatinga/DF. Pós-graduada em direito público. Pós-graduada em direito penal